Valeur économique de l'usufruit

(révision novembre 2013)

 

(exemple et calcul sur la base du nouvel article 669 du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2004)

La lecture attentive de l’article 669 du CGI a permis de cerner le périmètre du calcul « non fiscal », c’est-à-dire économique de l’usufruit.

Ainsi, il n’est possible de calculer cette valeur que pour les opérations à titre « onéreux » :

- vente,

- apport à société,

- échange.

 

Qu’est-ce que nous connaissons de façon certaine pour effectuer ce calcul ?

> la valeur de la PP

> le montant du revenu annuel

> le taux de rentabilité

> la durée de l’usufruit : temporaire ou viagère

Qu’est-ce qu’on ne connaît pas :

> l’évolution de valeur de la PP

> l’évolution des revenus

> et donc l’évolution du taux de rentabilité

Sur un plan économique, la valeur de l’usufruit est la valeur actualisée de la succession des flux futurs : les fruits qui sont à percevoir sur la durée envisagée, ou bien la valeur théorique « marché» des fruits s’ils ne sont pas distribués.

 

Ainsi, on doit préciser deux éléments pour réaliser ce calcul :

1. la durée de l'usufruit : elle sera soit celle de l'espérance de vie du propriétaire de ce droit, soit une durée fixe choisie avec le nu-propriétaire (cas du démembrement temporaire).

2. le taux de rentabilité nominal annuel des fruits considérés (qu'ils soient réels ou théoriques d'ailleurs, comme une "possibilité" de location).

 

Ceci étant fait, on pourra généralement se satisfaire d'un calcul d'actualisation ordinaire exprimant en euros actuels la succession de flux futurs capitalisé au taux de rentabilité nominal annuel.

> Ce calcul suppose soit que capital et fruits ont un montant fixe tous les ans, soit qu'ils évoluent à la hausse ou à la baisse dans les mêmes proportions (hypothèse généralement retenue pour l'immobilier et les valeurs mobilières). Dans le cas contraire, une application mathématique un peu plus complexe sera utilisée.

 

Exemple : Propriétaire de sexe féminin de 65 ans (espérance de vie 21 ans), PP de 150 000 €, loyer 5% net de charges usufructuaires 7500 €/an

 

Le schéma suivant a pour but de permettre d'expliquer le calcul à l’usufruitier ainsi qu’au nu-propriétaire :

- l'usufruitier a bien vocation légitime à percevoir les flux de loyer à venir pendant son espérance de vie

- il convient de trouver une méthode de calcul permettant de traduire en capital actuel l’espérance de flux de revenus espérés dans le temps

- l'actualisation des flux est la recherche d'un capital qui exprime la valeur financière actuelle, selon un taux de rentabilité et une durée (espérance de vie) définis, d'une succession de flux futurs connus ce jour (loyers)

 

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- l’usufruitier a bien vocation à percevoir 21 fois 7500 € de loyer

- au terme de son espérance de vie, le décès ; l’usufruit vaut 0.

- à un taux de 5% l’an, l’actualisation de 21 fois 7500 donne 93 467 €

- 93 467 € est l’équivalent « actualisé » de 21 fois 7500 €

Attention :

Dans notre exemple, ce calcul est effectué avec les formules mathématiques classiques utilisées pour reconstituer le capital emprunté d'un crédit amortissable.

Il repose donc sur l'hypothèse suivante, le capital et les intérêts évoluent annuellement dans la même proportion. Ce qui est bien que le cas en matière immobilière, ou l'indice INSEE du coût de la construction sert de base d’indexation aux loyers.

 

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Soit + 24,6% pour l’usufruit économique.

 

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